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中國經濟下行嚴重，加上受到美中貿易戰以及肺炎疫情重重打擊，近期房企倒閉成災，成為北京當局心頭大患。然而，近兩個月部分城市突然出現爭相搶房、量價齊升等「榮景」，引發中國房市是否瀕臨迴光返照之議論，特別值得投資人留意。
肺炎疫情詭譎，市場縱使逐漸復工復業，仍然百廢待舉。詭異的是，今年5、6月份中國部分城市房市紛傳「量價齊升」，專家分析主因來自政府補貼、削減社保、契稅減免兩成等政策刺激效果。此外，政府加強「大內宣」，媒體配合報導搶房盛況，例如在上海千人秒殺豪宅，深圳與南京萬人抽籤搶房，杭州與成都也傳數萬人搶購數百套房等新聞。在全球經濟緊縮，中國政經態勢更是不樂觀的情境下，似乎背離社會常識，充斥「違和感」。
紛傳量價齊升熱銷怪象
縱使中共各級政府、開發商、房企以及媒體（包括公關廣告行銷產業），或為求生存營造新建房市短期熱銷怪象，但仍然逃不過產業檢驗。最明顯的是二手屋拋售以及商業房產交易慘澹，其中二手屋拋售主要原因，包括看衰前景儘早套現、資產外移、賣房炒股、炒房資金斷鏈、解決債務危機等等。
根據中國《時代財經》報導，今年上半年前50大上市房企現金壓力極大，償債能力下滑，股價慘跌，平均跌幅高達14.54%，市值蒸發5,260多億（人民幣，下同）。
此外，《樂居網》6月初報導許多中小型房企因資金斷鏈而倒閉，中國人民法院公告數據顯示，今年截至6月5日，中國房企的破產數量已達208家，超越2018年上半年的177家，約與2019年同期持平；《和訊房產》並且預估下半年中國房企境內外融資債券到期總額約為5,588億元，與去年同比暴增58%。中國目前登記在案的房企共有6萬多家。
巨債集中到期，房企破產數量勢必激增，加上業界預見2021年與2022年下半年債券到期，將突破5,000億元以及3,000億元，等於未來兩年債務再融資需求不斷擴大，中國房市危機一觸即發，甚至恐將引發系統性金融風暴。
此前在3月底，另有金融機構指出，今年中國房地產行業到期債務將高達1.46兆，令市場極為擔憂大量房企能否順利履約。英國《金融時報》3月20日指出，肺炎疫情爆發導致中國前100家房企銷售業績下滑44%，並且很可能引爆亞洲企業違約潮，其中中國房企高額債務惡化最令人擔憂。
中外業界專家分析，中國大量三、四線城市之中小型房企資源極為有限，貸款條件差，兼受國企與大型企業威脅，朝不保夕，受災最為慘重。
中國房企市場已成「灰犀牛」
然而大型房企問題也相當嚴峻，據統計，中國前20名大型房企今年第一季，只有恆大集團同比正成長，其餘19家全部負成長。其中下滑最嚴重的房企業績萎縮了36.4%，而一向積極表現「忠黨愛國」的龍頭恆大的業績，被嚴重質疑是來自75折賤價搶市換現金抵債，恆大甚至大量拋售商業地產，業界評論其營運恐怕亮起紅燈。
恆大的主業為住宅，近期急售旗下超過200處辦公大樓、酒店、購物中心、商鋪等非主業資產，大部分位於一線城市與省會城市，少部分位於三、四線城市，另有分布100多個城市的商鋪與會議中心，包括上海、深圳、杭州、寧波、溫州、長春、南京、重慶、成都、海口等。
恆大大規模甩賣資產，凸顯獲利吃緊以及償債問題嚴重。截至去年6月30日，恆大的資產負債率高達83.55%，負債總額1.75兆，遠高於碧桂園的1.56兆以及萬科的1.34兆，高居房地產行業負債總額第一名，總負債中的流動負債為1.26兆，也是第一名，相當悲慘。自2019年6月起兩年之內，恆大債務總額高達6,100億元，其中2020年到期約為3,758億元，2021年到期約為2,340億元，不少是高利息外債。
另據台灣《自由時報》3月23日指出，恆大集團負債超過1,000億美元，已經發行票面利率高達13%的債券，票面利率之高，凸顯恆大信用不足。
房地產業是百業發展火車頭，在過度仰賴房產地皮撐經濟的中國更為重要。房地產在中國不僅約佔GDP的7%，加上對上下游產業的間接貢獻，影響價值恐怕攀升至經濟產值的兩成。此外，也連帶影響鋼鐵水泥等建築材料以及電器家具等需求，波及數百萬工作機會。
如今房企市場困境對中國而言，恐怕已經躲避不及，只能儘量提高警覺敬而遠之，設法讓傷害減至最低。
作者為以管理經驗為本，旁徵博引，以簡馭繁，探討易被忽視或誤解的故事。著有二書，譯有書籍電影與政經專文多種。近年發表文章逾30萬字。
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