去年之前已經瀕臨崩盤的中國房地產市場，在2019冠狀病毒疾病（COVID-19，新冠肺炎）爆發影響之下深陷停滯寒冬，更如雪上加霜。新冠肺炎對中國房市的打擊相當明顯，今年2月份交易量創下近10年最大跌幅，可謂跌至冰點。
根據中國媒體《界面新聞》3月5日報導，「易居中國」旗下克而瑞信息集團的研發部門CRIC研究中心發表最新數據，顯示中國27個重點城市2月份的新建住宅成交量比去年同期下滑77%。疫情較為嚴重的武漢、重慶甚至創下零成交紀錄。
房市斷崖式下跌
隨著肺炎疫情擴散，中國房市不僅持續大量破產之趨勢，大型房企也自身難保，例如中國恆大集團2月16日祭出全數75折的史上最大促銷活動，成效不彰。中國恆大集團曾於2019年9月爆傳流動性危機，當年上半年債務激增約200億美元，到達1,137億美元高點。
此外，中國招商證券針對中國36個城市房屋銷售統計數據指出，新屋銷售於2月首週崩跌90%，舊屋銷售也崩跌91%，顯示肺炎疫情對中國房產市場衝擊規模相當驚人，並已造成斷崖式下跌。
而在去年底疫情爆發之前，中共當局為了「去槓桿」以及抑制嚴重的炒房炒地亂象，已經實施限購命令，並且緊縮房貸條件。加上因中國經濟下行，房產市場情緒以及景氣持續低迷，不料年關爆發的肺炎疫情越演越烈，一發不可收拾，中國房市普遍面臨斷頭破產或者忍受凌遲之勢。
直到2月中旬，中國仍有超過100個城市的售屋銷售點尚未能開放，甚至深圳政府宣布禁止舉辦房屋銷售活動；鄭州政府則下令在3月中旬之前，不得進行房地產建設。
對於視短期鉅額現金流量為營運命脈的房企而言，中國疫情即使會在第二季和緩，仍足以導致企業破產。標普全球評等（S&P Global Ratings）指出，資金流動性較差的房企之困境將嚴重惡化。
房地產市場據估計占中國GDP的25%，肺炎疫情使許多建案延後銷售、潛在購屋者與投資者卻步。英國《金融時報》近期報導，肺炎疫情重創中國高達3兆美元規模的房地產市場。據悉，1月底中國展開武漢等第一波封城後，廣西等多省便暫停新建案銷售活動。
CRIC研究中心並且指出，2月份北上廣深四大一線城市總成交量同比下跌73%；二、三線城市總成交同比下降78%；三四線城市受到的衝擊尤其大，主因今年返鄉置業較少，加上當局推動二線城市開放人才落戶政策，吸收大量三、四線城市潛在需求。
圖片來源：達志影像／路透社
中國知名房企2月份業績重挫概況，例如富力地產（02777.HK）、融信中國（03301.HK）銷售額同比皆下挫約六成，首創置業（02868.HK）同比下跌超過八成。CRIC研究中心數據顯示，今年2月全中國前百大房企銷售額同比下滑37.9%；若估1至2月累計銷售額，同比降低23.8%。
更糟糕的是，這些銷售額可能都有嚴重的灌水亂象。
根據《樂居網》3月5日報導，目前許多房企以線上訂房取代實體購屋，為爭取客戶以及在投資人面前撐住銷售表象，而陷入惡性競爭。線上訂房門檻越來越低，幾千元就可以訂房認購，並且一段時間之後可以無理由退房。許多房企甚至強迫員工先行認購，導致實際銷售額灌水，許多房產並沒有賣出去。
另有知名商用不動產業者近期針對約700名房東、租戶、投資人進行電話民調，發現超過九成商辦房東與租戶皆認為，2020年欠缺擴大租賃之意願，高達七成租戶認為商辦租金可能下跌。受訪的337名商辦租戶中，有45%明顯感到業務量減少。
北京嚴守經濟最後防線
此前中國房市低迷已久，加上疫情延燒失控、未見緩和，許多房產交易活動以及金流受限，市場呈現半昏迷狀態，即使要回到慘澹的2019年都很困難。
中國房市面臨空前考驗，例如今年元旦至2月10日，40天內已有多達96家房企破產。相較之下2019年上半年有270家房企破產，全年突破500家破產，已是歷史新高。
根據市場研究諮詢機構「中國褐皮書」（China Beige Book），近日公布肺炎疫情爆發後第一份中國經濟調查報告指出，中國市場實際情況比新聞媒體所報導還要糟糕。至少三成中國企業仍未復工，也由於沒有現金流挹注，將有數百萬家公司拖欠債務，形成災難。
中國褐皮書在2月份完成對1,400多家中國企業的調查，執行長米勒（Leland Miller）接受美國財經網站MarketWatch訪談指出，目前中國的局勢比媒體報導嚴重許多，而對中國經濟最重要的觀察對象正是房地產行業，「因為這是北京最後一道防線」。
在肺炎疫情黑天鵝的干擾之下，2020年伊始，中國房地產市場已經比去年普遍的預測更為惡化、更不可捉摸。
圖片來源：達志影像／美聯社
作者為以管理經驗為本，旁徵博引，以簡馭繁，探討易被忽視或誤解的故事。著有二書，譯有書籍電影與政經專文多種。近年發表文章逾30萬字。
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